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2017中国产业新城运营商评价研究报告
添加时间:2017-05-18
2017中国产业新城运营商评价研究报告
 
近年来,产业新城稳步快速发展,成为推进新型城镇化建设、承接产业结构优化、促进产业与城市建设融合发展的重要空间聚集形式。在此背景下,中国指数研究院连续第二年开展“中国产业新城运营商评价研究”,希望通过总结国内产业新城运营商成功运营的核心价值要素,推广优秀产业新城运营商的发展经验,发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用,为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴。
 
 
 
综合实力评价结果
中国产业新城运营商评价研究报告综合实力评价结果
 
 
1
评价体系与方法
 
01
研究对象
产业新城运营商筛选
我们认为产业新城运营商的核心价值仍体现在其所运营的产业新城项目上,同时相对于企业,项目的筛选、观测更加直观和清晰,因此我们选择从产业新城项目入手去寻找符合研究标准的运营商样本。  
 
 
 
02
评价模型及指标体系
 
“一核两翼”评价模型
2017中国产业新城运营商评价研究报告产业评价模型
资料来源:中国指数研究院整理
 
2017年,我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果及经验的基础之上,结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流,进一步优化了产业新城运营商研究方法和评价指标体系,如近年来企业除引入龙头企业打造产业集群外,还参与到龙头企业的投资及发展过程中,带动上下游产业集聚,我们新增了“自有产业集群”指标,用以评价运营商产业集群的打造能力;随着产业和资本的结合度越来越密切,资本对产业新城的关注度也明显提升,我们新增了“总市值”指标,用以反映企业经营规模、评价其经营能力。
 
 
 
●    产业发展能力
2017中国产业新城运营商评价研究报告产业综合实力评价体系
 
 
●    城市建设能力
 
2017中国产业新城运营商评价研究报告产业发展能力
 
●    企业经营能力
 
 
03
数据来源
2017中国产业新城运营商评价研究报告调研访谈
 
 
 
 
2
产业新城运营商评价结果及分析
 
 
01
产业新城运营商评价结果分析
 
 
从评价结果来看,多数运营商在产业发展、城市建设方面较去年有进一步提升,一些优秀企业正勇于探索、不断开拓创新,在较好实现产业发展的同时,城市建设水平不断提高,项目产城融合度逐步提升,带动了区域经济发展和价值提升。
 
华夏幸福、张江高科和招商蛇口综合实力继续居前。从2017年中国产业新城运营商综合实力评价结果来看,华夏幸福近年正实现产业新城项目的全球化布局,企业依托市场化运作模式,形成了新常态下创新驱动和城市可持续发展的样本与价值理念,位列产业新城运营商综合实力榜首;张江高科积累了创新助力、产业培育、区域开发经验,践行企业客户“时间合伙人”的理念,在物理空间、产业集群、产业投资、金融资源、资本市场和公共资源六大方面形成了独特优势;招商蛇口深耕园区开发与运营,聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务,为产业创新赋能,同时积累了丰富的城市开发与运营经验,在有条件的“一带一路”沿线国家复制“前港-中区-后城”的新蛇口模式。
 
中新集团积极实践中国新型城镇化建设,不断吸纳高端要素聚集,输出园区成功经验,带动片区产业发展;泰达控股立足滨海新区,产业布局全国,在中新天津生态城、北塘经济区和核心城区等区域的开发中发挥了主力军作用,城市建设能力突出;启迪协信集合了启迪控股在品牌、资源和项目储备上的优势,以及协信集团在地产项目投融资、开发和运营管理上的优势,其产业创新能力突出,产业全国化布局加速;亿达中国深挖产业需求,促进产业转型升级,亦注重城市建设,促进产城融合发展;天安数码城是领先的创新企业生态圈的开发及运营商,专注企业全生命周期孵化及培育,并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境,产业发展实力出色;上海临港于2016年成功上市后,不断推动成熟园区的产业升级,从“量”和“质”两方面夯实园区产业发展基础;华发城市运营构建了系统化的城市运营服务能力和全产业链的开发建设设运营体系,通过领投重大产业项目,快速实现了产业聚群效应,推动地方经济转型升级,目前已成功与珠海所有行政区合作开展产业园区建设及运营。
 
02
产业发展能力分析
 
●    产业导入
 
聚焦产业精准定位,进行专业精细化招商,推动产业集聚发展
 
产业定位方面,运营商通常结合自身禀赋、经验及产业资源,依据项目所在城市、区域的产业基础、规划、资源、人力情况、地方政策等,综合判断产业发展现状及趋势,完成产业规划及定位。
 
产业招商方面,随着招商竞争逐步加剧,一些优秀运营商围绕产业布局、产业链打造、产业集群构建进行系统科学研究,依托自身的产业优势及服务体系,实现更加专业化、精准化的招商。未来,形成符合自身特色的专业化、全链条、高质量的招商模式将成为产业新城运营商制胜的关键因素之一。
 
优秀产业新城运营商通过逐步构建自身优势及特色,加快产业结构调整,通过完善服务、增强运营能力,实现专业化、精准化招商,招商正由关注数量、入驻率,逐步转向关注企业质量、产业链构建、产业集群打造等方面。
 
●    产业培育
 
优秀运营商通过打造产业集群,构建特色产业服务体系,丰富并完善服务内容,实现产业培育及发展
 
◯   产业集群打造能力
 
产业集群与产业链具有耦合效应。从调研结果来看,多数产业新城项目的产业聚集程度依然偏低、集群化发展仍处于初级阶段。
 
◯   运营及服务能力
 
多数运营商正着力搭建服务平台、构建服务体系、丰富并完善服务内容,实现“轻重并举”发展
 
从调研结果来看,传统的诸如租金减免、工商税务相关业务代办等基础服务已无法更好地满足入驻企业的需求,产业新城运营商正在增强轻资产运营能力,通过整合资源、构建服务体系、搭建服务平台、丰富并完善服务内容等,为企业提供包含基础服务和增值服务的多元化服务内容,实现“轻重并举”发展。
 
单纯的企业聚集并不能很好地带来产业链集聚效应,未来,运营商通过引入行业龙头企业实现上下游产业链的纵向延伸,围绕聚集产业链条上关系密切的企业实现产业横向拓展,释放产业链与产业集群的耦合效应,将成为发展趋势;而传统的基础服务已无法更好满足运营商招商引资需求以及入驻企业的需要,未来,针对不同入驻企业需求及特点,提供包含基础服务和增值服务的多元化服务体系与内容,帮助入驻企业实现快速发展,将成为发展趋势。
 
●    创新发展
 
在我国经济结构转型升级、产业结构不断优化调整的背景下,产业创新已成为产业发展的核心,主要包含两个方面:一方面是园区内企业创新要素的投入,据此衡量入驻企业的创新能力;另一方面是运营商自身的创新发展,通过自建、引入或收并购孵化器等打造良好的创新氛围,通过提供创新服务、引入创新资源,实现产业创新发展。
 
●    经济贡献
 
优秀产业新城运营商对促进区域经济发展、民生保障及城市价值提升发挥的作用显著
 
主流产业新城运营商经过多年的区域深耕和沉淀,在推动新型城镇化和科技成果的产业化、提高区域发展潜力、促进所在区域经济发展、民生保障及城市价值提升方面,发挥的作用正持续释放。
 
未来,通过系统的产业研究实现项目准确定位,围绕产业链构建、产业集群打造,通过专业化、精准化的招商高效集聚产业资源,通过搭建服务平台、构建产业服务体系,为入驻企业提供多元化、特色化服务将成为发展方向。
 
03
城市建设能力分析
 
●    基础设施
2017中国产业新城运营商评价研究报告基础设施
交通设施建设提升显著,PPP资产证券化等新兴模式拓宽融资渠道
 
 
 
●    公共服务
 
多数产业新城已从“以产兴城”进入“以城带产”的开发阶段,生活配套档次仍需提高,部分优秀运营商的代表产业新城项目凭借高规格的生活配套服务,已打造出新的都市中心或商业中心
 
从未来趋势来看,大部分产业新城项目从“以产兴城”进入“以城带产”的开发阶段,而运营商针对自身产业特色,对潜在就业人群提供定制化的配套设施将大大提升产业新城的整体发展水平
 
●    人口集聚
 
 
 
多数产业新城人口集聚效应仍然较弱,未来良好的产业发展趋势、完善的基础设施建设和各类生活服务配套,将对产业新城内就业人口的集聚起到关键作用
 
未来想要有良好的人口导入效果,除需在基础设施建设和各类公共服务配套方面加大投资力度、提高园区生活便利程度之外,还需要明确产业定位、打造产业链、构建产业集群,以优质多元的服务增强产业发展能力和人口聚集能力。各类产业新城在做好基础设施建设的同时,也应该加强对人才的重视与尊重,针对就业人员提供各类人才引入优惠条件和就业帮助以吸引人才。
 
未来,产业新城建设依靠合理规划并适度控制开发时序,促使产业新城公共配套设施建设不断完善,居住功能不断强化,达到产业新城内各类空间与功能的融合,满足就业人群的生产、生活需求,从根本上提高产业新城内的职住平衡度,使得产业新城内的城市建设与产业发展相互匹配,最终实现产业、配套及人员等要素的良性互动。
 
04
企业经营能力分析
2017中国产业新城运营商评价研究报告经营规模
●    经营规模
 
产业新城运营商经营规模分化加速,营业收入结构逐步优化
 
 
 
●    盈利能力
2017中国产业新城运营商评价研究报告融资能力
产业新城运营商深挖产业链价值,盈利表现有起色
 
 
 
●    融资能力
 
融资规模稳步提升,资产证券化拓路融资创新
 
优秀运营商获得大规模资金注入,有效支撑了业务扩张。未来,在PPP项目资产证券化政策的支持下,持有大量多元物业的产业新城运营商将面临更丰富的融资渠道与模式的选择。
 
政策红利释放,产业新城运营商融资模式不断创新。2016年12月,国务院部委首次发文启动PPP项目资产证券化,旨在更好地吸引社会资本参与PPP项目,在此背景下,华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划获批,成为唯一一单园区PPP项目资产证券化产品。
 
●    财务稳健性
 
经营现金流情况有所好转,负债率下降
 
负债水平整体有所回落。目前,多数产业新城运营商的资产负债率水平在50%至70%之间,特别是国资背景企业的负债率水平更是低至50%左右,财务稳健水平良好。
 
企业财务安全性与扩张速度息息相关,需把握好市场拓展节奏。扩规模与控风险一直是企业难以平衡的矛盾,特别是随着产业新城行业的快速发展,不乏有企业采取了较为激进的市场拓展方式,这就为后期的财务困境埋下了隐患。
 
未来,运营商加对大产业的培育及投入,进一步提升融资规模将成为发展趋势,在政策支持下,PPP项目资产证券化将进一步推广。
 
05
特色运营商评价结果
特色运营商评价结果
“2017中国特色产业新城运营优秀企业”
 
 
特色产业新城运营优秀企业搭建产业链,构建产业集群,打造产业生态圈,在发展过程中形成自身产业特色。可以看出,中国特色产业新城运营优秀企业特色鲜明,发展势头强劲,具有发展潜力。当前,我国产业新城建设还处于初期阶段,未来会有更多不同类型的企业加入进来,随着我国产业新城运营商阵营的不断扩充,各类参与主体相互借鉴参考学习,共同探索产业新城发展的运作思路及方式,为我国新型城镇化建设指明方向。
 
 
 
3
新时期、新机遇下产业新城运营的新格局
 
布局加速:紧随国家战略发展机遇,重点关注三大战略区域,开启国际化战略布局
 
优秀运营商紧随国家战略发展机遇,产业新城项目区域布局越发明晰,其纷纷将目光锁定京津冀、长江经济带两大区域,实力雄厚的企业开始谋求在“一带一路”沿线国家和地区开启国际化战略布局,此外,运营商布局还集中于珠三角地区、具备产业发展优势的重点城市或自身已进入的城市。
 
未来,受益于城市群协同发展、城市群中心城市带动及外溢辐射,以及“一带一路”战略带来的发展利好,城市群重点城市及大城市周边县域、一带一路沿线国家及区域存在产业新城发展的机遇。
 
创新发展:多维度提升创新驱动力,依托自身特色产业服务体系实现高效招商
2017中国产业新城运营商评价研究报告最新趋势
我国正加快战略性新兴产业布局和传统产业改造升级,不断调整和优化产业结构,能否真正实现以创新引领产业转型升级,将决定着我国“十三五”乃至中长期战略目标能否顺利实现。
 
 
 
强强联合:实现资源共享,共同推进产业新城的发展升级
 
未来,产业新城的发展,除了具有不同优势的产业新城运营商之间相互合作互补外,还可通过与其他专业领域的领头企业强强联合,实现资源共享,共同推进产业新城的发展升级。目前,已有部分产业新城运营商开始着手与其他领域的品牌企业合作,共同提升产业新城的发展价值。
 
产融结合:拓宽融资渠道,进一步推广PPP模式
 
未来,随着PPP资产证券化等各种PPP融资模式的进一步推广,将会吸引更多社会资金投入到产业新城建设当中,加快我国产业新城的建设步伐。
 
展望未来,在我国经济发展进入新常态的背景下,伴随着供给侧结构性改革、创新驱动发展战略的不断深入,以及国家对于产业创新、产城融合、新城新区开发支持力度的不断加大,会有越来越多的企业加入到产业新城的开发建设及运营当中,这将为行业注入新的生机,持续推动行业创新发展,对于促进产业转型升级,推动区域经济发展、民生保障及城市价值提升方面将发挥越来越重要的作用。
 
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